2026년 세제개편안, 시가 32억부터 종부세 오른다?｜실거주·비거주·다주택자 차이
시가 32억부터 종부세 오른다?
실거주·비거주·다주택자 차이
정부가 주택 수보다 주택가격과 실제 거주 여부를 중심으로 종합부동산세와 양도소득세를 개편하기로 했습니다.
실거주 1주택자는 공제금액이 늘지만 같은 한 채라도 직접 거주하지 않으면 종부세와 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
시가 약 32억원부터 종부세율이 오르는 구간에 들어간다는 설명과 시가 30억원까지 세금이 줄어든다는 정부 설명이 왜 함께 나오는지 살펴보겠습니다.
부동산 세금 기사를 보다 보면 같은 날 나온 기사인데도 설명이 서로 다른 것처럼 느껴질 때가 있습니다.
한쪽에서는 시가 32억원부터 종합부동산세가 오른다고 합니다.
다른 쪽에서는 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세를 내지 않고 20억~30억원 구간에서는 오히려 세금이 줄어든다고 합니다.
30억~40억원 구간도 세액 변화가 크지 않고 시가 40억~50억원이 넘어야 부담이 본격적으로 커진다는 정부 설명도 나왔습니다.
어느 설명이 맞는 것인지 혼란스러울 수 있습니다.
결론부터 말하면 모두 세제개편안의 서로 다른 부분을 설명하고 있습니다.
시가 32억원은 인상된 종부세율 구간에 들어가는 대략적인 주택가격이고, 실제 납부세액은 기본공제 확대와 공정시장가액비율, 세액공제까지 반영해 다시 계산해야 합니다.
이번 개편에서 더 중요한 변화는 한 채인지 여러 채인지보다 그 집에 실제로 거주하는지, 주택가격이 얼마인지, 양도할 때 얼마나 오래 거주했는지를 더 강하게 따진다는 점입니다.
시가 약 32억원부터 모든 실거주 1주택자의 종부세가 갑자기 크게 늘어나는 것은 아닙니다.
시가 약 32억2,000만원부터 종부세 과세표준 6억~12억원 구간에 들어가며 이 구간 세율은 현행 1%에서 1.3%로 올라갑니다.
하지만 실거주 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대되기 때문에 세율 인상분이 일부 상쇄됩니다.
정부 설명 기준으로 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 대상에서 빠지고 20억~30억원 구간은 세금이 줄어들 수 있습니다.
30억~40억원 구간은 현재와 비교해 변화가 크지 않고 40억~50억원을 넘는 고가주택부터 부담 증가가 뚜렷해질 수 있습니다.
반면 집이 한 채라도 직접 거주하지 않으면 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다.
양도소득세 장기보유특별공제도 2029년부터 보유기간 공제가 사라지고 실제 거주기간에 따른 공제만 남습니다.
다주택자는 종부세 부담이 단계적으로 늘지만 조정대상지역 주택을 정리할 수 있도록 양도세 중과 폭은 2028년까지 한시적으로 완화됩니다.
다만 이번 내용은 정부가 발표한 세제개편안으로 국회 심의와 법률 개정 과정에서 세부 적용조건이 달라질 수 있습니다.
핵심 요약
종부세는 시가에 직접 세율을 곱하는 세금이 아니라 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 늘어납니다.
비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다.
실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 종부세 대상에서 제외되고 20억~30억원 구간은 세금이 줄어들 수 있습니다.
과표 6억~12억원 구간의 세율은 1%에서 1.3%로 오르며 시가로 환산하면 대략 32억2,000만~44억5,000만원 구간입니다.
종부세 세율체계는 2028년부터 주택 수가 아니라 주택가액을 기준으로 통일됩니다.
양도세 장기보유특별공제는 2028년 과도기를 거쳐 2029년부터 실제 거주기간 중심으로 전환됩니다.
개편안은 확정 법률이 아니므로 실제 매도와 증여, 보유 결정을 하기 전 최종 개정법률을 다시 확인해야 합니다.
2026년 부동산 세제개편안 핵심
정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
부동산 분야의 방향은 주택 수 중심 과세에서 주택가액과 실제 거주 여부 중심 과세로 전환하는 것입니다.
지금까지는 한 채를 보유했다면 실제 거주 여부와 관계없이 종부세 기본공제 12억원을 적용받았습니다.
개편안이 시행되면 실거주 1주택자는 기본공제가 14억원으로 늘고 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어듭니다.
다주택자와 고가주택에는 종부세 부담을 높이는 대신 주택을 처분할 수 있도록 양도세 중과 폭을 2028년까지 한시적으로 낮춥니다.
양도세 장기보유특별공제는 단순히 오래 보유한 기간보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 다시 설계합니다.
| 구분 | 현행 | 개편 방향 | 핵심 영향 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 종부세 공제 | 공시가격 12억원 | 14억원 | 시가 약 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외될 전망입니다. |
| 비거주 1주택 종부세 공제 | 공시가격 12억원 | 9억원 | 같은 한 채라도 직접 거주하지 않으면 과세표준이 커질 수 있습니다. |
| 종부세 세율 기준 | 주택 수에 따라 차등 | 2028년부터 주택가액 중심으로 통일 | 고가 1주택도 높은 세율 구간의 영향을 받을 수 있습니다. |
| 양도세 장기공제 | 보유와 거주기간을 각각 반영 | 2029년부터 거주기간만 반영 | 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧다면 양도세가 증가할 수 있습니다. |
| 다주택자 양도세 | 조정대상지역 중과 | 2027~2028년 중과 폭 한시 완화 | 보유세 강화 전에 매도할 수 있는 과도기를 둡니다. |
종부세는 2027년부터 단계적으로 개편되고 양도세 장기공제 개편은 2027년 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용될 예정입니다.
아직 확정된 세법은 아닙니다
세제개편안은 입법예고와 국무회의, 국회 심의를 거쳐 관련 세법이 개정돼야 시행됩니다.
실제 적용시기와 거주 판정, 공제조건과 경과조치는 국회 논의에서 달라질 수 있습니다.
시가 32억원부터 종부세가 오른다는 의미
종부세는 아파트 시세에 세율을 직접 곱해 계산하지 않습니다.
보유한 주택의 공시가격 합계에서 기본공제액을 빼고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 만듭니다.
종부세 과세표준 = 공시가격 합계 - 기본공제액 × 공정시장가액비율.실제 계산에서는 괄호를 적용해 공시가격 합계에서 기본공제액을 먼저 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱합니다.
실제 계산 순서 = (공시가격 합계 - 기본공제액) × 공정시장가액비율.개편안에서는 종부세 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 현행 1%에서 1.3%로 올라갑니다.
기사에서 이 과세표준을 주택 시가로 환산한 가격이 약 32억2,000만~44억5,000만원입니다.
그래서 시가 32억원부터 종부세가 오른다는 제목이 나온 것입니다.
하지만 이 숫자는 모든 주택에 똑같이 적용되는 절대 기준이 아닙니다.
주택별 공시가격 현실화율이 다르고 실거주 여부에 따른 기본공제, 연령과 거주기간에 따른 세액공제도 다르기 때문입니다.
시가 32억원은 세율구간을 설명하는 대략적인 숫자입니다
시가 32억원이 넘었다고 바로 세금이 크게 뛰는 것은 아닙니다.
인상된 세율 구간에 진입할 수 있다는 의미이며 실제 납부세액은 공시가격과 기본공제, 공정시장가액비율과 세액공제를 모두 반영해야 합니다.
시가 30억원까지 세금이 줄어든다는 이유
실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 늘어납니다.
공제액이 커지면 세금을 매기는 과세표준이 줄어듭니다.
종부세율과 공정시장가액비율이 올라가더라도 공제 확대 효과가 더 크다면 실제 납부세액은 감소할 수 있습니다.
정부는 실거주 1주택자의 주택가격 구간별 영향을 다음과 같이 설명했습니다.
| 실거주 1주택 시가 | 정부 설명 기준 예상 영향 | 이유 |
|---|---|---|
| 20억원 이하 | 종부세 대상 제외 | 공시가격 기본공제가 14억원으로 확대됩니다. |
| 20억~30억원 | 세 부담 감소 가능 | 세율과 공정시장가액비율 인상보다 기본공제 확대 효과가 클 수 있습니다. |
| 30억~40억원 | 변화 제한적 | 공제 확대와 과표·세율 인상 효과가 일부 상쇄됩니다. |
| 40억~50억원 초과 | 부담 증가 본격화 | 고가주택 세율 인상과 공정시장가액비율 상승의 영향이 커집니다. |
주택 시가는 정부가 공시가격을 시가로 환산해 설명한 대략적인 구간입니다. 실제 세액은 공시가격과 공동명의 여부, 연령·거주기간 공제 등에 따라 달라집니다.
따라서 시가 32억원부터 세율이 오른다는 설명과 시가 30억원까지 종부세가 줄어든다는 설명은 서로 모순되지 않습니다.
하나는 세율구간을 설명하고 다른 하나는 공제 확대까지 반영한 최종 세액의 변화를 설명합니다.
실거주와 비거주 1주택자는 무엇이 다른가
이번 개편에서 가장 큰 변화는 집이 한 채인가보다 그 집에 실제로 거주하는가를 더 중요하게 본다는 점입니다.
실거주 1주택자는 종부세 기본공제가 14억원으로 확대됩니다.
반면 직접 거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 9억원으로 줄어듭니다.
같은 공시가격 20억원의 주택 한 채를 보유해도 거주 여부에 따라 공제 후 남는 금액이 달라집니다.
실거주 1주택자는 공시가격 20억원에서 기본공제 14억원을 빼면 공정시장가액비율 적용 전 금액이 6억원입니다.
비거주 1주택자는 공시가격 20억원에서 기본공제 9억원을 빼면 공정시장가액비율 적용 전 금액이 11억원입니다.
같은 한 채라도 세금을 계산하기 시작하는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.
경향신문이 소개한 60세·10년 보유 비거주 1주택자 사례에서는 2028년 종부세가 현행보다 약 네 배 늘어날 수 있는 것으로 분석됐습니다.
다만 이는 특정 주택가격과 공제조건을 적용한 사례이며 모든 비거주 1주택자의 세금이 네 배가 된다는 뜻은 아닙니다.
한 채를 보유했다는 사실만으로 실수요 혜택을 모두 받기 어려워집니다
기존에는 한 채를 보유하면 실제로 살지 않아도 1주택 기본공제를 적용받았습니다.
개편안은 거주하지 않는 한 채를 실거주 주택과 다르게 취급해 갭투자와 장기 비거주 보유의 세제 혜택을 줄이는 방향입니다.
다주택자 종부세는 어떻게 달라지나
현행 종부세는 보유한 주택 수에 따라 세율표가 달라집니다.
같은 총주택가액이라도 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 다른 세율을 적용할 수 있습니다.
개편안은 2028년부터 주택 수 기준을 없애고 총주택가액에 따라 같은 세율을 적용하는 방향입니다.
겉으로 보면 다주택자 구분을 없애는 것처럼 보이지만 다주택자의 세 부담이 줄어드는 개편은 아닙니다.
다주택자에게 적용하는 기본공제 혜택을 축소하고 공정시장가액비율을 높이기 때문입니다.
과세표준 6억~12억원 구간은 주택 수와 관계없이 세율이 1%에서 1.3%로 오릅니다.
과세표준 12억~25억원 구간은 1·2주택자 세율이 현행 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2%로 올라 다주택자와 같은 수준이 됩니다.
2028년부터는 1주택자도 과세표준 94억원을 초과하면 최고 5% 세율을 적용받는 구조로 통일됩니다.
주택 수 기준 폐지는 다주택자 감세가 아닙니다
주택 수가 아니라 총주택가액을 기준으로 세율을 통일하면서 고가 1주택과 다주택에 같은 고율 구간을 적용하는 방식입니다.
다주택자에게는 공제 축소와 공정시장가액비율 인상이 함께 적용될 수 있습니다.
공정시장가액비율과 세 부담 상한도 달라집니다
종부세율만 보고 세금 변화를 판단하면 안 됩니다.
종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 올라갑니다.
현재 60%인 1주택자의 공정시장가액비율은 2027년 70%로 높아집니다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 올라갑니다.
같은 공시가격과 같은 기본공제라면 공정시장가액비율이 높을수록 과세표준이 커집니다.
보유세가 전년보다 급격하게 늘어나는 것을 막는 세 부담 상한도 현행 150%에서 200%로 높아집니다.
전년도 재산세와 종부세 합계가 100만원이었다면 상한만 단순 비교할 경우 지금은 150만원, 개편 후에는 최대 200만원까지 늘어날 수 있다는 뜻입니다.
재산세 공정시장가액비율은 이번 개편에서 유지됩니다
이번 변화는 종부세를 중심으로 합니다.
종부세와 재산세를 모두 같은 방식으로 올리는 개편으로 이해해서는 안 됩니다.
양도세 장기보유특별공제는 거주 중심으로 바뀝니다
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
보유기간에는 연 4%, 거주기간에도 연 4%를 적용해 각각 최대 40%, 합계 최대 80%를 공제합니다.
예를 들어 10년을 보유하고 2년을 거주했다면 보유공제 40%와 거주공제 8%를 합해 최대 48%를 적용받는 구조입니다.
개편안은 2028년부터 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대합니다.
2029년부터는 보유공제를 없애고 실제 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제합니다.
| 양도 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 공제금액 한도 | 핵심 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4%·최대 40% | 연 4%·최대 40% | 별도 한도 없음 | 현행 구조를 유지합니다. |
| 2028년 | 연 2%·최대 20% | 연 6%·최대 60% | 20억원 | 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대하는 과도기입니다. |
| 2029년 이후 | 폐지 | 연 8%·최대 80% | 10억원 | 실제 거주기간만 장기공제에 반영합니다. |
공제율과 공제금액 한도는 다른 개념입니다. 공제율이 최대 80%여도 공제할 수 있는 양도차익 금액 자체가 2029년부터 10억원으로 제한됩니다.
취학과 근무, 질병과 부모 봉양처럼 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 포함됐습니다.
재개발과 재건축 사업으로 실제 거주할 수 없었던 기간은 일정 부분을 거주기간으로 인정할 예정입니다.
10년 보유했다고 최대 80%를 받는 구조가 아닙니다
2029년부터는 10년을 보유했더라도 실제 거주기간이 2년이면 거주공제는 16%에 그칠 수 있습니다.
장기간 전세를 주다가 매도하는 고가 1주택자는 양도세가 크게 늘어날 가능성이 있습니다.
10년 보유·2년 거주 양도세 시뮬레이션
매일경제는 8억원에 취득한 주택을 30억원에 매도하고 10년 보유·2년 거주한 1주택자의 양도세를 계산했습니다.
양도차익은 22억원이지만 1세대 1주택 고가주택 과세방식과 장기보유특별공제 등을 반영한 기사 시뮬레이션입니다.
| 양도 시점 | 장기공제 구조 | 기사 시뮬레이션 양도세 | 2027년 대비 증가액 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 보유 40% + 거주 8% | 2억6,993만원 | - |
| 2028년 | 보유 20% + 거주 12%, 공제한도 20억원 | 3억6,550만원 | 약 9,557만원 증가 |
| 2029년 이후 | 보유공제 없음 + 거주 16%, 공제한도 10억원 | 4억6,383만원 | 약 1억9,390만원 증가 |
매일경제가 제시한 특정 사례의 시뮬레이션입니다. 실제 양도세는 취득가액과 필요경비, 공동명의, 보유·거주기간, 비과세 요건과 지방소득세 등에 따라 달라집니다.
이 사례가 보여주는 것은 집값이 비싸면 무조건 세금이 오른다는 사실만이 아닙니다.
오래 보유했더라도 실제 거주기간이 짧은 경우 장기보유특별공제 축소의 영향을 크게 받을 수 있다는 점입니다.
다주택자 양도세 중과는 2028년까지 완화됩니다
정부는 다주택자의 종부세 부담을 높이는 동시에 조정대상지역 주택을 정리할 수 있는 과도기를 두기로 했습니다.
현행 중과세율은 조정대상지역 2주택자에게 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 30%포인트를 더하는 구조입니다.
개편안은 2027년과 2028년에 중과 폭을 단계적으로 낮추고 2029년부터 현행 중과 폭으로 돌아갑니다.
| 양도 시기 | 조정대상지역 2주택자 | 조정대상지역 3주택 이상 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현행 기준 | 기본세율 +20%포인트 | 기본세율 +30%포인트 | 중과세율이 전면 적용되는 구조입니다. |
| 2027년 | +5%포인트 | +10%포인트 | 다주택자의 매도를 유도하기 위해 중과 폭을 크게 낮춥니다. |
| 2028년 | +10%포인트 | +15%포인트 | 2027년보다는 높지만 현행보다는 낮은 과도기입니다. |
| 2029년 이후 | +20%포인트 | +30%포인트 | 현행 중과 폭으로 돌아갈 예정입니다. |
개편안대로 법률이 개정된다는 전제입니다. 실제 적용 양도분과 소급적용 여부, 조정대상지역과 중과 제외주택은 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 지 얼마 지나지 않아 다시 중과 폭을 낮추는 방안이 발표됐다는 점에서 정책 예측 가능성이 떨어진다는 비판도 나옵니다.
다주택자가 보유한 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 출구를 만든다는 취지지만 세율이 다시 바뀔 수 있다는 기대가 반복되면 매도 결정을 미루게 만들 수 있다는 지적도 있습니다.
누가 매도 시점을 다시 계산해야 하나
고가 실거주 1주택자
시가 20억~30억원 수준이라면 종부세 기본공제 확대에 따라 보유세가 줄어들 수 있습니다.
다만 시가 40억~50억원을 넘거나 양도차익이 크다면 종부세 세율 인상과 장기공제 금액 한도의 영향을 함께 받을 수 있습니다.
오래 보유했지만 거주기간이 짧은 1주택자
2029년부터 보유공제가 사라지므로 이번 개편의 영향을 가장 크게 받을 수 있는 유형입니다.
보유기간보다 실제 거주기간과 공제금액 한도를 중심으로 양도세를 다시 계산해야 합니다.
전세를 준 비거주 1주택자
종부세 기본공제가 9억원으로 줄고 양도세 보유공제도 사라질 예정입니다.
한 채라는 이유로 적용받던 혜택이 줄어들기 때문에 보유와 입주, 매도 계획을 함께 검토해야 합니다.
조정대상지역 다주택자
종부세는 단계적으로 강화되지만 양도세 중과 폭은 2027~2028년에 낮아집니다.
어느 주택을 먼저 팔 것인지와 취득가액, 양도차익, 중과 제외 여부를 주택별로 계산할 필요가 있습니다.
2027년에 팔면 양도세 중과 폭이 낮더라도 시장가격이 예상보다 낮을 수 있습니다.
보유를 계속하면 집값이 오를 수 있지만 종부세와 양도세 공제 축소의 영향을 받을 수 있습니다.
대출이자와 임대소득, 보유세와 중개수수료까지 합친 순수익을 기준으로 판단해야 합니다.
이번 개편이 부동산 시장에 미칠 영향
다주택자에게 종부세를 강화하고 양도세 중과를 일시적으로 낮추면 단기적으로 매물이 늘어날 가능성이 있습니다.
비거주 1주택자도 종부세와 향후 양도세 부담을 고려해 직접 입주하거나 매도를 검토할 수 있습니다.
반면 세금 부담이 임대료로 전가되거나 고가주택 소유자가 매도를 포기하고 계속 보유할 가능성도 있습니다.
다주택자 양도세 중과 정책이 짧은 기간에 다시 바뀌면서 앞으로도 추가 유예가 나올 것이라는 기대가 생기면 매물 출회를 늦출 수도 있습니다.
결국 집값은 세금 하나만으로 결정되지 않습니다.
대출금리와 주택담보대출 한도, 입주물량과 공급계획, 전세가격과 지역별 수요가 함께 움직입니다.
세금은 매도 여부보다 매도 시점을 바꿀 가능성이 큽니다
이미 팔 계획이 있던 다주택자는 중과 폭이 낮아지는 기간에 매도를 앞당길 수 있습니다.
반대로 실거주 목적의 중저가 1주택자는 기본공제 확대로 당장 매도할 유인이 줄어들 수 있습니다.
같은 개편안도 보유자의 주택가격과 거주 여부에 따라 시장에 미치는 방향이 다를 수 있습니다.
2026년 부동산 세제개편 확인 체크리스트
- ✅ 현재 내용이 정부 개편안이며 국회 통과 전이라는 점을 확인합니다.
- ✅ 세대 기준으로 보유주택이 몇 채인지 확인합니다.
- ✅ 실제로 거주하는 주택과 임대한 주택을 구분합니다.
- ✅ 각 주택의 시가가 아니라 공시가격을 먼저 확인합니다.
- ✅ 실거주 1주택 기본공제 14억원 적용 가능성을 확인합니다.
- ✅ 비거주 1주택 기본공제 9억원 적용 가능성을 확인합니다.
- ✅ 공동명의와 단독명의에 따른 종부세 차이를 확인합니다.
- ✅ 연령과 거주기간에 따른 종부세 세액공제를 확인합니다.
- ✅ 공정시장가액비율 상승이 과세표준에 미치는 영향을 계산합니다.
- ✅ 취득일과 실제 전입·거주기간을 증빙할 자료를 정리합니다.
- ✅ 2028년과 2029년 장기공제율과 금액한도를 비교합니다.
- ✅ 조정대상지역 다주택자 중과세율을 양도연도별로 비교합니다.
- ✅ 양도차익에서 취득가액과 필요경비를 정확히 확인합니다.
- ✅ 세금뿐 아니라 대출이자와 임대수익, 보유비용을 함께 계산합니다.
- ✅ 매도나 증여 계약 전 최종 개정법률과 시행령을 다시 확인합니다.
- ✅ 금액이 크거나 조건이 복잡하다면 계약 전에 세무전문가와 상담합니다.
FAQ
반드시 그런 것은 아닙니다.
시가 약 32억원은 과세표준 6억~12억원의 인상 세율 구간에 들어가는 대략적인 가격입니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 14억원으로 늘어나기 때문에 실제 세액 증가는 더 높은 가격대에서 본격화될 수 있습니다.
정부는 공동주택의 시가와 공시가격 관계를 기준으로 시가 약 20억원까지 종부세 대상에서 제외될 것으로 설명했습니다.
실제 과세 여부는 해당 주택의 공시가격과 지분, 공동명의와 특례조건을 확인해야 합니다.
본인 세대가 해당 주택에 실제로 거주하지 않는다면 비거주 주택으로 판단될 가능성이 있습니다.
구체적인 거주 판정기준과 예외사유는 향후 개정법률과 시행령을 확인해야 합니다.
보유기간만으로는 받을 수 없습니다.
개편안대로라면 2029년부터 보유공제는 폐지되고 실제 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 적용합니다.
2028년에는 과도기 규정이 적용됩니다.
보유기간에는 연 2%·최대 20%, 거주기간에는 연 6%·최대 60%를 적용하고 공제금액은 최대 20억원으로 제한됩니다.
단정할 수 없습니다.
2027년에는 양도세 중과 폭이 낮아지지만 주택별 양도차익과 시장가격, 대출과 임대수익, 중과 제외 여부를 함께 계산해야 합니다.
정부안은 국회에서 관련 세법이 통과돼야 확정됩니다.
현재 계획은 종부세를 2027~2028년, 양도세 장기공제를 2028~2029년에 걸쳐 단계적으로 개편하는 것입니다.
마무리
2026년 부동산 세제개편안은 단순히 다주택자의 세금을 올리는 방안이 아닙니다.
한 채를 보유했더라도 실제 거주하지 않거나 주택가격과 양도차익이 크다면 종부세와 양도세가 늘어날 수 있습니다.
반대로 시가 20억원 이하 실거주 1주택자는 종부세 대상에서 빠지고 20억~30억원 구간은 세 부담이 줄어들 수 있습니다.
시가 약 32억원부터 종부세가 오른다는 설명은 인상된 세율 구간에 들어간다는 의미입니다.
기본공제 확대까지 반영한 실제 세액은 시가 30억~40억원 구간까지 변화가 제한적일 수 있고 40억~50억원을 넘는 고가주택에서 부담 증가가 커질 전망입니다.
양도세는 주택가격보다 거주기간의 영향이 더 커집니다.
2029년부터는 집을 10년 이상 보유했더라도 실제로 거주하지 않았다면 보유기간에 따른 장기공제를 받을 수 없습니다.
다주택자에게는 종부세를 강화하면서도 2027~2028년 양도세 중과 폭을 낮춰 매도할 시간을 주는 구조입니다.
자본주의 잡학사전의 판단
이번 개편안의 핵심은 주택 수가 아니라 거주입니다.
한 채를 오래 보유했다는 사실만으로 실수요자와 같은 세제 혜택을 계속 주지 않겠다는 방향이 분명해졌습니다.
정책의 취지는 갭투자와 초고가주택에 집중된 혜택을 줄이고 실제로 거주하는 주택을 보호하는 것입니다.
다만 주택을 처분할 수 있도록 양도세 중과를 다시 완화하면서 불과 몇 달 전의 정책이 다시 바뀌었다는 문제도 남습니다.
세법이 자주 바뀌면 납세자는 시장가격보다 다음 유예조치가 나올지를 먼저 기다리게 될 수 있습니다.
실제 매도 판단에서는 기사 제목의 32억원보다 공시가격과 거주기간, 양도차익과 적용연도를 먼저 확인해야 합니다.
앞으로 부동산 절세에서 가장 중요한 질문은 집이 몇 채인지뿐 아니라 그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았는지가 될 것이다.
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참고자료
재정경제부, 2026년 세제개편안 발표
https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809
대한민국 정책브리핑, 거주용 1주택 시가 20억원까지 종부세 과세 대상서 제외
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278
매일경제, 실거주해야 장특공·시가 32억부터 종부세 오른다
https://www.mk.co.kr/news/economy/12115461
경향신문, 32억 이상 고가·비거주·다주택자 종부세 강화한다
https://www.khan.co.kr/article/202608031800021
연합인포맥스, 양도세 보유공제에서 거주공제로·2029년부터 한도 10억원
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4428355
본문의 시가 구간은 정부와 언론이 공동주택 공시가격을 시가로 환산해 제시한 대략적인 금액입니다.
실제 종부세와 양도소득세는 공시가격과 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간, 지분과 공동명의, 세액공제 등에 따라 달라집니다.
이번 내용은 2026년 세제개편안으로 국회 심의와 세법 개정 과정에서 적용시기와 세부조건이 변경될 수 있습니다.
작성일 기준 정보이며 최신 기준은 공식 홈페이지·담당기관·전문가 확인 권장.
