서울 부동산 증여 83% 급증, 상속세·증여세 공제 5천만 원은 현실적인가
상속세·증여세 공제 5천만 원은 현실적인가
서울 부동산 증여가 크게 늘었습니다. 집값은 10억, 20억 원대로 올라왔는데 자녀 증여 기본공제는 10년 합산 5천만 원입니다. 여기에 결혼자금 증여 1억 원 추가공제까지 활용하려는 움직임도 커지고 있습니다.
서울 부동산 증여가 크게 늘었다는 보도가 나왔습니다. 부동산을 팔기보다 자녀에게 미리 넘기려는 움직임이 강해지고 있다는 뜻입니다.
이 흐름은 단순히 “부자들이 세금을 피하려고 증여한다”로만 보면 부족합니다. 집값이 크게 오른 상황에서 양도세, 보유세, 상속세, 증여세 부담을 함께 계산하다 보면 가족 간 자산 이전을 빨리 고민할 수밖에 없습니다.
여기에 최근 상속세와 증여세 기준을 현실화해야 한다는 이야기도 계속 나오고 있습니다. 서울 아파트 한 채가 10억 원을 넘는 시대에 성년 자녀 증여 기본공제 5천만 원이 현실적인가 하는 문제입니다.
주변 대표님들 중에서도 비슷한 고민을 하는 분들이 있습니다. 자녀 결혼자금 증여 공제까지 활용하려고 하면서 “빨리 결혼하라”고 농담 반, 진담 반으로 자녀를 부추기는 경우도 있습니다. 세금 제도가 가족의 자산 이전 시점뿐 아니라 결혼 시점까지 생각하게 만드는 셈입니다.
부동산 증여 등기 신청
서울 증여 증가율
기본 증여재산공제
추가공제 한도
핵심 요약
2026년 1~6월 서울의 증여를 원인으로 한 소유권이전등기 신청 건수는 1만3,518건으로, 지난해 상반기 7,391건보다 82.9% 증가했습니다.
서초구, 강남구, 송파구 등 고가 주택 밀집 지역의 증여 건수가 많았고, 광진구·용산구·동작구처럼 집값 상승 기대가 큰 지역에서도 증가율이 높았습니다.
성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받을 때 일반 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원입니다.
2024년부터는 혼인신고일 전후 각 2년 또는 출산일부터 2년 이내 직계존속에게 증여받는 경우 최대 1억 원의 혼인·출산 증여재산공제를 추가로 받을 수 있습니다.
다만 부동산 증여는 증여세만 보는 것이 아니라 취득세, 등기비용, 부담부증여 시 양도세, 자금출처까지 함께 확인해야 합니다.
서울 부동산 증여가 83% 늘었다
올해 상반기 서울에서 증여를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기 신청 건수가 크게 늘었습니다. 보도에 따르면 2026년 1~6월 서울의 증여 등기 신청 건수는 1만3,518건입니다.
지난해 상반기 7,391건과 비교하면 6,127건 늘었고, 증가율은 82.9%입니다. 단순히 몇몇 고가 지역만의 현상도 아닙니다. 서울 25개 자치구 전체에서 증여 신청이 늘어난 것으로 보도됐습니다.
| 구분 | 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 2026년 상반기 서울 증여 등기 | 1만3,518건 | 증여를 원인으로 한 소유권이전등기 신청 |
| 2025년 상반기 | 7,391건 | 전년 비교 기준 |
| 증가 건수 | 6,127건 | 상반기 기준 6천 건 이상 증가 |
| 증가율 | 82.9% | 서울 부동산 증여 수요 급증 |
자치구별로는 서초구가 1,268건으로 가장 많았고, 강남구 889건, 송파구 830건 순이었습니다. 증가율로는 광진구, 용산구, 동작구 등 집값 상승 기대가 큰 지역이 눈에 띄었습니다.
왜 지금 부동산을 팔지 않고 증여할까
부동산을 보유한 부모 세대 입장에서 선택지는 크게 세 가지입니다. 계속 보유하거나, 매도하거나, 자녀에게 증여하는 것입니다.
그런데 집값이 많이 오른 상태에서는 매도도 쉽지 않습니다. 오래 보유한 부동산일수록 양도차익이 크고, 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
계속 보유하는 것도 고민입니다. 보유세 부담, 향후 상속세 부담, 자녀의 주거 문제, 대출 규제까지 함께 생각해야 합니다.
그래서 일부 부모 세대는 “차라리 지금 자녀에게 넘기자”는 판단을 하게 됩니다. 특히 향후 세법이 어떻게 바뀔지 불확실할 때는 미리 증여를 검토하는 경우가 많아집니다.
증여가 늘어나는 구조
집값 상승 → 양도차익 증가 → 양도세 부담 확대 → 보유세와 상속세 걱정 → 자녀 주거 지원 필요 → 부동산 증여 검토. 최근 서울 부동산 증여 증가는 이런 흐름이 한꺼번에 작동한 결과로 볼 수 있습니다.
증여세 기본공제 5천만 원은 어떤 기준인가
증여세에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 증여재산공제입니다. 가족 간 증여라고 해서 모두 세금이 없는 것은 아닙니다. 일정 금액까지만 과세가액에서 공제됩니다.
성년 자녀가 부모나 조부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 기본 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원입니다. 미성년자가 직계존속에게 증여받는 경우에는 2천만 원입니다.
| 증여자와의 관계 | 증여재산공제 한도 | 기준 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억 원 | 10년 합산 |
| 직계존속 | 5천만 원 | 성년 자녀 기준, 10년 합산 |
| 직계존속 | 2천만 원 | 미성년 자녀 기준, 10년 합산 |
| 직계비속 | 5천만 원 | 10년 합산 |
| 기타 친족 | 1천만 원 | 10년 합산 |
| 그 외의 자 | 0원 | 공제 없음 |
여기서 중요한 것은 10년 합산이라는 점입니다. 올해 5천만 원을 증여받고 내년에 다시 5천만 원을 증여받는다고 해서 매번 공제되는 구조가 아닙니다. 같은 공제 그룹에서 10년 동안 합산해서 봅니다.
서울 아파트 가격을 생각하면 5천만 원은 현실적인가
지금 논란의 핵심은 이 지점입니다. 성년 자녀 증여재산공제 5천만 원은 세법상 기준으로는 명확합니다. 하지만 서울 부동산 가격을 놓고 보면 체감상 너무 낮게 느껴질 수 있습니다.
서울 아파트 한 채가 10억 원을 넘는 경우가 많습니다. 15억 원, 20억 원대 아파트도 낯설지 않습니다. 이런 상황에서 5천만 원은 집값 전체는커녕 계약금 일부에도 못 미칠 수 있습니다.
그래서 상속세와 증여세 공제 기준을 현실화해야 한다는 이야기가 나옵니다. 집값은 크게 올랐는데 공제 기준은 오랜 기간 크게 바뀌지 않았다는 문제의식입니다.
세금 기준과 자산 가격의 괴리
과거에는 5천만 원이 꽤 큰 돈이었습니다. 하지만 서울 아파트 가격이 10억 원을 넘어선 지금은 이야기가 달라졌습니다. 세법상 공제 기준이 자산 가격 상승을 따라가지 못하면, 평범한 1주택 상속·증여에서도 세금 부담이 크게 느껴질 수 있습니다.
자녀 결혼자금 증여 1억 원 추가공제 활용하기
최근 부모 세대가 관심을 많이 갖는 제도가 혼인·출산 증여재산공제입니다. 흔히 자녀 결혼자금 증여 공제라고 부르는 제도입니다.
2024년부터 혼인신고일 전후 각 2년, 즉 총 4년 이내에 직계존속에게 증여받는 재산은 최대 1억 원까지 추가로 공제받을 수 있습니다. 출산의 경우에는 자녀의 출생일부터 2년 이내 직계존속에게 증여받는 재산이 대상입니다.
이 공제는 기본 증여재산공제 5천만 원과 별도로 적용됩니다. 따라서 성년 자녀가 부모에게 증여받는 경우, 기본공제 5천만 원과 혼인·출산 증여재산공제 1억 원을 합쳐 최대 1억5천만 원까지 공제 구조를 만들 수 있습니다.
| 구분 | 공제 한도 | 적용 조건 | 주의할 점 |
|---|---|---|---|
| 기본 증여재산공제 | 5천만 원 | 성년 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우 | 10년 합산 기준 |
| 혼인 증여재산공제 | 최대 1억 원 | 혼인신고일 전후 각 2년 이내 증여 | 출산공제와 통합 한도 1억 원 |
| 출산 증여재산공제 | 최대 1억 원 | 자녀 출생일부터 2년 이내 증여 | 혼인공제와 통합 한도 1억 원 |
| 성년 자녀 1인 기준 | 최대 1억5천만 원 | 기본 5천만 원 + 혼인·출산 1억 원 | 기존 증여 이력 확인 필수 |
주변 대표님들 중에서도 이 제도를 활용하려는 분들이 있습니다. 자녀에게 주택자금이나 결혼자금을 지원하려면 혼인공제까지 활용하는 것이 훨씬 유리하기 때문입니다.
그래서 농담처럼 “빨리 결혼하라”고 자녀에게 말하는 경우도 있습니다. 웃으면서 하는 말이지만, 그 안에는 세금 계산이 들어 있습니다. 결혼이라는 가족 이벤트와 증여세 공제가 연결되면서 자산 이전 시점도 달라지고 있는 것입니다.
부부 기준으로는 최대 3억 원까지 가능하다
결혼자금 증여는 부부 단위로 보면 더 커집니다. 예를 들어 신랑과 신부가 각각 본인 부모에게 증여를 받는다고 가정하면, 각자 기본공제 5천만 원과 혼인공제 1억 원을 활용할 수 있습니다.
이 경우 신랑 1억5천만 원, 신부 1억5천만 원으로 부부 합산 최대 3억 원까지 세금 부담 없이 증여받는 구조를 검토할 수 있습니다. 물론 이는 각자 기존 증여 이력이 없고, 혼인공제 요건을 충족한다는 전제가 붙습니다.
| 구분 | 기본공제 | 혼인공제 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 신랑이 본인 부모에게 증여받는 경우 | 5천만 원 | 1억 원 | 1억5천만 원 |
| 신부가 본인 부모에게 증여받는 경우 | 5천만 원 | 1억 원 | 1억5천만 원 |
| 부부 합산 | 1억 원 | 2억 원 | 3억 원 |
위 표는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 실제 공제 가능 금액은 수증자별 기존 증여 이력, 증여자와의 관계, 혼인신고일, 증여일, 출산공제 사용 여부, 신고 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
결혼자금 증여가 중요한 이유
서울에서 전세를 얻거나 주택을 매수하려면 초기 자금이 크게 필요합니다. 기본공제 5천만 원만으로는 부족한 경우가 많지만, 혼인공제 1억 원을 함께 활용하면 자녀의 주거자금 마련에 훨씬 실질적인 도움이 될 수 있습니다.
상속세 공제 기준 상향 논의가 나오는 이유
상속세 기준 현실화 논의도 같은 맥락입니다. 집값은 크게 올랐는데 상속세 공제 기준은 그 속도를 충분히 따라가지 못했다는 문제의식이 있습니다.
2024년 정부 세법개정안에는 상속세 최고세율 인하, 과세표준 조정, 자녀공제 1인당 5천만 원에서 5억 원 상향 같은 내용이 담긴 바 있습니다. 다만 해당 상속세·증여세법 개정안은 국회 심의 과정에서 부결되어 시행되지 않았습니다.
증여는 절세가 될 수 있지만 공짜 이전은 아니다
부동산 증여는 절세 수단이 될 수 있습니다. 하지만 세금이 사라지는 것은 아닙니다.
부동산을 증여하면 수증자에게 증여세가 발생할 수 있습니다. 또 부동산을 받는 사람이 취득세를 내야 합니다. 등기비용도 들어갑니다.
특히 부담부증여는 더 복잡합니다. 전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기면, 채무 부분은 양도한 것으로 보아 양도세 문제가 생길 수 있습니다.
| 부동산 증여 시 확인할 세금 | 누가 부담하나 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 증여세 | 받는 사람 | 증여재산가액, 공제, 세율, 기존 증여 이력 확인 |
| 취득세 | 받는 사람 | 증여 취득세율과 과세표준 확인 |
| 양도소득세 | 주는 사람 | 부담부증여에서 채무 승계분은 양도로 볼 수 있음 |
| 등기비용 | 통상 받는 사람 부담 | 법무사 비용, 국민주택채권 등 확인 |
| 자금출처 | 받는 사람 | 취득세·세금 납부자금 출처까지 확인될 수 있음 |
부담부증여·취득세·자금출처를 조심해야 한다
부동산 증여에서 가장 조심해야 할 부분은 “증여세만 계산하면 된다”는 착각입니다. 실제로는 취득세, 양도세, 자금출처까지 함께 봐야 합니다.
예를 들어 부모가 자녀에게 전세보증금이 낀 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 자녀가 전세보증금 반환 채무를 함께 넘겨받는다면, 그 채무 부분은 부모가 자녀에게 유상으로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 부모에게 양도세가 생길 수 있습니다.
또 자녀가 증여세와 취득세를 납부할 돈이 없다면 그 돈을 누가 냈는지도 문제가 될 수 있습니다. 부모가 세금 납부자금까지 대신 내주면 그 자체가 추가 증여가 될 수 있습니다.
증여는 한 번의 세금 계산으로 끝나지 않습니다
부동산 증여는 증여세, 취득세, 양도세, 자금출처, 향후 양도세 취득가액까지 연결됩니다. 특히 가족 간 거래는 세무서가 자금 흐름을 볼 수 있으므로 계좌 이체 내역과 신고 자료를 명확히 남겨야 합니다.
증여 전 체크리스트
서울 부동산 증여가 늘었다고 해서 무작정 따라 할 필요는 없습니다. 증여는 가족 전체의 자산 구조와 세금 흐름을 보고 결정해야 합니다.
- 증여 목적이 주거 지원인지, 상속세 대비인지, 자산 분산인지 먼저 정리해야 합니다.
- 증여재산가액을 어떻게 평가할지 확인해야 합니다.
- 기존 10년 내 증여 이력을 확인해야 합니다.
- 성년 자녀 기본공제 5천만 원을 이미 사용했는지 봐야 합니다.
- 혼인·출산 증여재산공제 1억 원 적용 가능 기간인지 확인해야 합니다.
- 부부 양가 증여 구조를 활용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 증여세뿐 아니라 취득세를 함께 계산해야 합니다.
- 부담부증여라면 양도세가 생길 수 있는지 확인해야 합니다.
- 세금 납부자금 출처를 명확히 남겨야 합니다.
- 상속세 개편 논의와 현행 제도를 구분해서 봐야 합니다.
자본주의 잡학사전식 해설
FAQ
집값 상승, 양도세 부담, 보유세 부담, 향후 상속세 우려, 자녀 주거 지원 수요가 함께 작용한 것으로 볼 수 있습니다. 고가 지역뿐 아니라 서울 전반에서 증여 등기 신청이 늘었습니다.
기본적으로 직계존속이 성년 자녀에게 증여하는 경우 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원입니다. 기존 10년 내 증여받은 금액이 있다면 합산해서 봐야 합니다.
혼인신고일 전후 각 2년 이내에 직계존속에게 증여받는 재산은 최대 1억 원까지 혼인 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 기본공제 5천만 원과 별도로 적용되므로 성년 자녀 1인 기준 최대 1억5천만 원 구조를 검토할 수 있습니다.
신랑과 신부가 각각 본인 부모에게 증여받는 구조라면, 각자 기본공제 5천만 원과 혼인공제 1억 원을 활용해 부부 합산 최대 3억 원 구조를 검토할 수 있습니다. 다만 기존 증여 이력과 공제 요건을 반드시 확인해야 합니다.
아닙니다. 2024년 정부 세법개정안에 자녀공제 1인당 5억 원 상향 등이 포함됐지만, 국회 심의 과정에서 관련 상속세·증여세법 개정안은 부결됐습니다. 현재는 시행된 제도가 아니라 공제 기준 현실화 논의로 봐야 합니다.
아닙니다. 증여세 외에도 취득세, 등기비용이 발생합니다. 부담부증여라면 채무 승계분에 대해 양도세가 발생할 수 있고, 세금 납부자금 출처도 문제가 될 수 있습니다.
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마무리
서울 부동산 증여가 83% 가까이 늘어난 것은 단순한 일시적 현상으로 보기 어렵습니다. 집값 상승, 세금 부담, 자녀 주거 지원, 상속세·증여세 기준 현실화 논의가 한꺼번에 맞물린 결과입니다.
성년 자녀 증여 기본공제 5천만 원은 세법상 기준으로는 명확합니다. 하지만 서울 아파트 가격을 생각하면 현실과의 괴리가 커 보이는 것도 사실입니다.
여기에 결혼자금 증여 공제가 생기면서 부모 세대의 자산 이전 방식도 달라지고 있습니다. 기본공제 5천만 원에 혼인공제 1억 원을 더하면 자녀 1인당 최대 1억5천만 원, 부부 양가 기준으로는 최대 3억 원 구조까지 검토할 수 있습니다.
하지만 증여는 공짜 이전이 아닙니다. 증여세, 취득세, 부담부증여 양도세, 자금출처까지 모두 확인해야 합니다.
중요한 것은 세금을 피하는 것이 아니라, 현행 제도 안에서 가족 자산을 합법적으로 어떻게 이전할지 계획하는 것입니다.
참고자료
- 매일경제, 서울 부동산 증여 급증 관련 보도
- 매일경제, “세폭탄 맞기 전에 넘깁니다”…서울 부동산 증여 83% 쑥
- 국세청, 증여세 항목별 설명 및 증여재산공제
- 국세청, 상속세·증여세 세율
- 대한민국 정책브리핑, 혼인·출산 증여재산공제 최대 1억 원 신설
- 국회예산정책처, 2024년 개정세법 심의 결과 및 주요 내용
본문은 2026년 7월 기준 공개 보도, 국세청 안내, 정책브리핑, 국회예산정책처 자료를 바탕으로 작성했습니다. 상속세·증여세는 법령 개정, 가족관계, 기존 증여 이력, 재산 평가 방식, 채무 승계 여부, 신고 시점에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 이 글은 특정 증여나 상속을 권유하는 글이 아니라, 최근 부동산 증여 증가 흐름과 세제 쟁점을 정리한 정보 제공 목적의 글입니다. 실제 증여·상속을 진행하기 전에는 세무 전문가와 개별 상담을 받아야 합니다.
저는 이 흐름을 단순히 “부자들이 세금 피하려고 증여한다”로만 보면 부족하다고 생각합니다. 물론 고가 부동산 증여에는 절세 목적이 있습니다. 하지만 동시에 지금의 세금 기준이 서울 집값 현실을 따라가지 못한다는 문제도 있습니다.
성년 자녀에게 10년 동안 5천만 원까지 공제된다고 하지만, 서울 아파트 가격을 생각하면 5천만 원은 계약금 일부에도 못 미치는 경우가 많습니다. 집값은 10억, 20억 원대로 올라왔는데 공제 기준은 체감상 너무 낮게 느껴지는 겁니다.
주변 대표님들이 자녀 결혼자금 증여 공제를 활용하려는 것도 같은 맥락입니다. 결혼하면 기본공제 5천만 원에 혼인공제 1억 원을 더해 자녀 1인당 최대 1억5천만 원 구조를 만들 수 있습니다. 부부 양가가 각각 활용하면 최대 3억 원까지도 계산이 가능합니다.
그래서 “빨리 결혼하라”고 자녀에게 말하는 부모들이 나오는 겁니다. 웃기지만 현실적인 이야기입니다. 결혼, 주거, 세금, 자산 이전이 하나로 묶이고 있습니다.
다만 증여는 절세만 보고 접근하면 안 됩니다. 증여세, 취득세, 자금출처, 부담부증여 양도세까지 함께 봐야 합니다. 특히 부동산 증여는 금액이 크기 때문에 한 번 잘못 설계하면 세금 부담도 커집니다.
결국 지금 필요한 것은 세금 회피가 아니라 합법적인 자산 이전 계획입니다. 집값은 크게 올랐고, 가족 간 주거 지원 수요는 커졌습니다. 그렇다면 상속세와 증여세 공제 기준이 현실을 따라가고 있는지도 진지하게 봐야 합니다.